Skuldebrev när ni lade in olika mycket i bostaden

Skulden är halva skillnaden, inte hela

Den vanligaste räknemissen görs innan någon har skrivit under. Äger ni hälften var svarar var och en för hälften av kontantinsatsen. Betalade den ene 700 000 kronor och den andre 200 000 är skillnaden 500 000 kronor, men skulden är 250 000 kronor. Den som lade in mer har finansierat halva mellanskillnaden åt den andra, inte hela.

Handlingen räknar inte åt er. Den skriver ut det belopp ni anger, och vid beloppsfältet står formeln för vart och ett av de tre ägarfallen. Sätter ni beloppet till hela skillnaden vid hälftenägande kräver ni tillbaka mer än ni satsade, och det märks först den dag pengarna ska betalas.

Kontot och dagen är själva bevisningen

Utan handling är utgångspunkten den motsatta. Lotterna i samägt gods räknas som lika stora där inte annat förhållande kan visas (1 § lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt). En större betalning är i och för sig ett sådant förhållande och går att visa med ett kontoutdrag, men då står ord mot ord om vad pengarna var avsedda att vara.

Skuldebrevet skriver därför ut vilken dag den större insatsen betalades och från vilket konto. Enligt 1 § skuldebrevslagen (1936:81) får gäldenären göra gällande invändningar som rör det rättsförhållande som föranlett handlingen, och den vanligaste invändningen är att pengarna var en gåva. Ett kontoutdrag som pekar ut rätt person, kopplat till en handling som säger att det inte var någon gåva, är svårare att prata bort än ett minne.

Skuld eller ägarandelar, och vad omvägen kostar

Det finns två vägar. Antingen låter ni ägarandelarna avvika från hälften, eller så låter ni mellanskillnaden leva som en skuld. Handlingen skriver ut vilken ni har valt och vad den andra hade kostat för just er bostadstyp, så att valet är gjort med öppna ögon.

Fastighet: stämpelskatt och lagfart

Ett förvärv av fast egendom genom köp eller byte är stämpelskattepliktigt (4 § lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter). Skatten är femton kronor för varje fullt tusental kronor av egendomens värde (8 § samma lag), alltså 1,5 procent, och till det kommer inskrivningsmyndighetens expeditionsavgift. Ett förvärv genom bodelning är varken köp eller byte och utlöser därför ingen stämpelskatt, vilket gör bodelning till den billigaste vägen för makar och sambor.

Bostadsrätt: föreningen prövar, och skatt kan falla direkt

Ingen stämpelskatt och ingen lagfart, men när en bostadsrätt har överlåtits får förvärvaren utöva den endast om han eller hon är eller antas till medlem i föreningen (6 kap. 1 § bostadsrättslagen (1991:614)). Skattemässigt gäller inte fastighetens huvudsaklighetsprincip. En överlåtelse mot ersättning delas upp, och den del som svarar mot ersättningen är en avyttring som beskattas redan vid överföringen (44 kap. 13 § inkomstskattelagen (1999:1229)). En ren gåva är skattefri, men mottagaren inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation (8 kap. 2 § och 44 kap. 21 § samma lag), så skatten skjuts upp snarare än försvinner.

Ett skuldebrev utlöser ingenting av detta. Ingen andel byter ägare, ingen kapitalvinst uppstår när ni skriver under, och varken inskrivningsmyndigheten eller föreningen behöver blandas in.

Förfallodagen är handlingens viktigaste val

Är förfallotid inte avtalad är gäldenären skyldig att infria skuldebrevet när borgenären fordrar det (5 § första stycket skuldebrevslagen). Hela beloppet kan alltså krävas ut när som helst, oavsett om bostaden är såld. Därför tvingar handlingen fram ett val mellan fyra förfallohändelser.

• När bostaden säljs, om ni separerar eller om någon av er avlider
• Endast när bostaden säljs
• På en bestämd dag
• När borgenären skriftligen kräver betalning

Dröjsmålsräntan följer av vilket förfall ni väljer

Är förfallodagen bestämd i förväg löper dröjsmålsränta från den dagen, utan att något krav behöver framställas (3 § räntelagen (1975:635)). Är förfallodagen i stället knuten till en händelse börjar räntan löpa trettio dagar efter att borgenären har skickat ett krav på ett bestämt belopp med upplysning om att utebliven betalning medför ränteskyldighet (4 § samma lag). Räntefoten är referensräntan enligt 9 § med tillägg av åtta procentenheter (6 § samma lag).

Skulden i sig kan vara räntefri. Utan avtalad ränta utgår ingen ränta alls för tid innan fordringen är förfallen (2 § räntelagen). Väljer ni ränta blir den skattepliktig kapitalinkomst för den som ska ha tillbaka pengarna, och en räntenivå mellan närstående kan prövas av Skatteverket.

Vad skulden gör vid separation och dödsfall

Är ni sambor och köpte bostaden för att bo i den tillsammans är den samboegendom (3 § sambolagen (2003:376)), och då delas nettovärdet lika vid en bodelning oavsett vad som står om ägarandelar (14 § samma lag). Det som räddar den ojämna insatsen är att skulderna avräknas först: från vad en sambo äger av samboegendomen avräknas så mycket att det täcker de skulder den sambon hade när samboförhållandet upphörde (13 § första stycket samma lag). Skulden dras alltså av på gäldenärens sida före hälftendelningen, och fordran är inte samboegendom.

För makar gäller samma princip. Vid beräkningen av andelarna avräknas från en makes giftorättsgods så mycket att det täcker de skulder maken hade när talan om äktenskapsskillnad väcktes (11 kap. 2 § äktenskapsbalken (1987:230)), och det som återstår läggs samman och delas lika (11 kap. 3 § samma balk). Är ni syskon, vänner eller släktingar sker ingen bodelning alls, och skuldebrevet är hela regleringen mellan er.

Handlingen måste gå att hitta efter ett dödsfall

Den dödes tillgångar och skulder antecknas i bouppteckningen sådana de var vid dödsfallet, med tillgångarnas värde och skuldernas belopp (20 kap. 4 § första stycket ärvdabalken (1958:637)). En fordran som ingen känner till hamnar inte där. Dödsboets skulder betalas dessutom inte omgående: innan en månad har förflutit efter det att bouppteckningen förrättades får en skuld betalas endast om det med fog kan antas att betalningen inte är till skada för borgenärerna (21 kap. 1 § samma balk). Sambor ärver inte varandra. Avlider den som har pengar att få tillbaka går fordran därför till arvingarna, inte till den efterlevande.

Vad handlingen inte gör

Ett skuldebrev är en fordran, inte en säkerhet. Fyra begränsningar är värda att känna till innan ni bestämmer er.

• Ingen panträtt uppstår. Vid utmätning eller konkurs hos gäldenären går banken och varje annan borgenär med säkerhet före.
• Ingen ägarandel flyttas. Vem som äger vad framgår fortfarande av köpehandlingen och lagfarten.
• Banken binds inte. Har ni utfärdat bolåneskuldebrevet ihop utan förbehåll om delad ansvarighet svarar ni en för alla och alla för en mot banken (2 § skuldebrevslagen).
• En tvångsförsäljning hindras inte. Varje delägare får hos rätten begära att godset bjuds ut på offentlig auktion om inte annat är avtalat mellan delägarna (6 § lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt), och den rätten avtalas bort i ett samäganderättsavtal, inte här.

Ett enkelt skuldebrev får som utgångspunkt överlåtas, vilket innebär att gäldenären kan få en utomstående som motpart. Ni kan i handlingen kräva gäldenärens skriftliga samtycke i stället. Sker en överlåtelse gäller den mot överlåtarens borgenärer först sedan gäldenären har underrättats om åtgärden (31 § första stycket skuldebrevslagen), och den nya borgenären får aldrig bättre rätt än överlåtaren hade (27 § samma lag).