Det allra dyraste felet vid andrahandsuthyrning är inte ett slarvigt kontrakt utan att hyra ut utan tillstånd, för då kan du bli av med din egen hyresrätt eller bostadsrätt. Skaffa alltid samtycke från hyresvärden eller föreningen, eller tillstånd från hyresnämnden, innan nyckeln byter händer. Sätt sedan en hyra som lagen tillåter och lås hyrestid och uppsägning på papper, så slipper du både återkrav i efterhand och en hyresgäst som vägrar lämna.
Du har fått jobb på andra sidan landet i tolv månader och lägenheten står tom. En bekant vill flytta in, ni tar i hand över köksbordet och du tänker att papperen kan ordnas sedan. Där gömmer sig två fällor på en gång. Den första: du har kanske inte ens rätt att hyra ut, och då hjälper ingen vänskaplig överenskommelse i världen, du kan stå utan din egen bostad. Den andra: utan skriftliga villkor står ord mot ord den dag hyresgästen slutar betala eller vägrar flytta ut. Den första fällan kan kosta dig lägenheten. Den andra kostar dig månader av tvist och dåligt sömn. Båda går att stänga, men bara innan någon flyttar in.
På den här sidan
- Samtycket avgör om du fortfarande har en bostad när hyresgästen flyttat in
- Hyresrätt eller bostadsrätt avgör vilken lag som plötsligt gäller dig
- 13 000 i hyra när taket ligger på 9 500 öppnar för tolv månaders återkrav
- Tjugofem månaders uthyrning kan ge hyresgästen rätt att stanna kvar
- Sju punkter som måste stå på papper innan nyckeln byter ägare
- När hyresgästen vägrar lämna leder vägen till Kronofogden och hyresnämnden
Samtycket avgör om du fortfarande har en bostad när hyresgästen flyttat in
Första frågan är aldrig hur kontraktet ska se ut. Den är om du över huvud taget får hyra ut.
Vem måste säga ja
Svep i sidled för att se hela tabellen →
| Du bor i | Tillstånd krävs av | Säger nej |
|---|---|---|
| Hyresrätt | Hyresvärden, skriftligt | Hyresnämnden kan ge klartecken |
| Bostadsrätt | Styrelsen | Hyresnämnden kan kliva in |
Säger värden nej kan hyresnämnden ge klartecken om du har beaktansvärda skäl och värden saknar befogad anledning att vägra.
Beaktansvärda skäl är till exempel
- Studier eller arbete på annan ort
- En längre utlandsvistelse
- Att du vill prova att bo ihop med en partner
- Vård av en närstående
- Att du väntar in en flytt inför pensionen
Vad händer om du struntar i tillståndet
- Otillåten uthyrning är grund för att förlora din egen hyresrätt
- En bostadsrättsförening kan förverka din nyttjanderätt
- Du får oftast en chans att rätta dig först, men risken är för stor
Hyresrätt eller bostadsrätt avgör vilken lag som plötsligt gäller dig
Två nästan identiska uthyrningar kan följa helt olika regler. Det enda som skiljer dem är vad du hyr ut.
Det styr både hur hög hyra du får ta och hur ni säger upp avtalet.
Vilken lag styr vad
| Du hyr ut | Lag som gäller |
|---|---|
| Hyresrätt i andra hand | 12 kap. jordabalken, kallad hyreslagen |
| Bostadsrätt, villa eller egen bostad | Lagen om uthyrning av egen bostad, kallad privatuthyrningslagen |
Ansvaret uppåt sitter kvar hos dig
- Du måste se till att din egen hyra eller månadsavgift betalas i tid
- Du ansvarar för att bostaden sköts
- Slutar hyresgästen betala är det ditt problem mot värden eller föreningen
13 000 i hyra när taket ligger på 9 500 öppnar för tolv månaders återkrav
I en hyresrätt är utrymmet litet, och här går många in i en dyr fälla. Hyran ska i princip motsvara din egen hyra.
Vad du får lägga på i en hyresrätt
- Ett skäligt påslag om du hyr ut möblerat
- Ersättning för el, bredband, parkering eller liknande
- Riktmärke för möbler: omkring tio till femton procent av hyran
Räkneexempel
| Post | Belopp |
|---|---|
| Din egen hyra | 8 000 kronor |
| Bredband och el | cirka 600 kronor i månaden |
| Laglig andrahandshyra | runt 9 500 kronor |
| Om du tar ut | 13 000 kronor |
| Överuttag per månad | ungefär 3 500 kronor |
| Överuttag på ett år | runt 42 000 kronor |
Hyresgästen kan vända sig till hyresnämnden och kräva tillbaka mellanskillnaden för upp till tolv månader bakåt.
Friare hyra för egen bostad
För egen bostadsrätt eller villa gäller sedan den 1 juli 2026 en ny privatuthyrningslag (2026:772). Hyran är fritt förhandlingsbar mellan dig och hyresgästen, det finns ingen kostnadsbaserad formel längre.
- Skriftligt samtycke eller hyresnämndens tillstånd ordnat och sparat
- Parterna med personnummer, bostadens adress och vilken yta som hyrs ut
- Hyra, vad som ingår (el, bredband, möbler) och betalningsdag
- Hyrestid samt uppsägningstid för båda parter
- Deposition på en till tre månadshyror och vem som ansvarar för skador
- Bostadens skick vid inflyttning dokumenterat med daterade foton
- Underskrift av båda parter med ett exemplar var
Tjugofem månaders uthyrning kan ge hyresgästen rätt att stanna kvar
Det är nästan alltid oklarheten kring när någon ska flytta ut som blir den verkliga tvisten. Därför förtjänar uppsägningsreglerna omsorg.
Uppsägningstid enligt privatuthyrningslagen
| Part | Uppsägningstid |
|---|---|
| Du som hyresvärd | normalt tre månader |
| Hyresgästen | en månad |
Besittningsskydd vid uthyrning av hyresrätt
En andrahandshyresgäst får i regel inte besittningsskydd förrän uthyrningen pågått längre än två år i följd.
- Bor samma person kvar i tjugofem månader kan rätten att stanna uppstå
- Hyresgästen kan begära att få bo kvar mot din vilja
- Då tvistar ni i hyresnämnden
Skydda dig i praktiken
- Skriv ut hyrestiden och uppsägningsvillkoren svart på vitt
- Markera tvåårsdagen i kalendern om uthyrningen drar ut på tiden
- En enda glömd månad kan avgöra om hyresgästen flyttar frivilligt
Sju punkter som måste stå på papper innan nyckeln byter ägare
Ett hyresavtal är giltigt även muntligt, men ska upprättas skriftligt om någon part begär det. Vid andrahandsuthyrning bör du alltid ha papper på det.
Det här ska kontraktet låsa fast
- 1Vilka parterna är, med personnummer
- 2Bostadens adress och vilken yta som hyrs ut
- 3Hyran och exakt vad som ingår
- 4Betalningsdag
- 5Hyrestid och uppsägningstid för båda parter
- 6Om bostaden hyrs ut möblerad
- 7Deposition och vem som ansvarar för skador
Dokumentera skicket vid inflyttning
- Ta daterade foton på golv och väggar
- Fotografera vitvaror och eventuella möbler
- Då är ni överens om utgångsläget den dag något visar sig trasigt
Saknas foton blir det din uppgift att bevisa att repan inte fanns där innan, och det är nästan omöjligt.
De tre vanligaste bråken
- Att hyra ut utan tillstånd
- Att ta överhyra i en hyresrätt
- Att tro att hyresgästen automatiskt får ta över förstahandskontraktet
När hyresgästen vägrar lämna leder vägen till Kronofogden och hyresnämnden
Även ett perfekt kontrakt skyddar dig inte från en hyresgäst som slutar betala eller vägrar flytta. Men det avgör hur snabbt du kommer vidare.
Om hyresgästen inte betalar
- 1Skicka en skriftlig påminnelse
- 2Ansök om betalningsföreläggande hos Kronofogden
- 3Kronofogden kan fastställa skulden och hjälpa dig driva in den
Om hyresgästen vägrar flytta
Efter att avtalet löpt ut eller sagts upp korrekt ansöker du om vanlig handräckning hos Kronofogden för att få till en avhysning.
Rätt instans för olika tvister
| Tvisten gäller | Rätt instans |
|---|---|
| Obetald hyra eller avhysning | Kronofogden |
| Hyrans storlek eller besittningsskydd | Hyresnämnden, inte tingsrätten |
Vad hyresnämnden prövar
- Om en hyra är skälig
- Om du ska få tillstånd att hyra ut
- Frågor om att få bo kvar
Vanliga frågor om andrahandskontrakt
Vad händer om jag hyr ut utan tillstånd?
Det kan kosta dig din egen bostad. Otillåten andrahandsuthyrning är en grund för en hyresvärd att säga upp din hyresrätt, och en bostadsrättsförening kan på motsvarande sätt förverka din nyttjanderätt. Du får oftast en chans att rätta dig först genom att avsluta uthyrningen, men risken är alldeles för stor för att chansa. Ordna samtycke från hyresvärden eller föreningen, eller tillstånd från hyresnämnden, innan någon alls flyttar in. Spara samtycket tillsammans med kontraktet.
Hur mycket får jag ta i hyra vid andrahandsuthyrning?
Det beror på bostaden. Hyr du ut en hyresrätt ska hyran i princip motsvara din egen, med ett skäligt påslag om du hyr ut möblerat eller bekostar el, bredband och liknande. Ett möbelpåslag landar ofta runt tio till femton procent. Tar du påtaglig överhyra kan hyresgästen kräva tillbaka mellanskillnaden i upp till tolv månader bakåt via hyresnämnden, och du riskerar dessutom straffansvar. Hyr du ut en bostadsrätt eller egen bostad gäller sedan den 1 juli 2026 den nya privatuthyrningslagen (2026:772): hyran är fritt förhandlingsbar, och hyresnämnden kan bara sätta ner den om den är väsentligt högre än vad som allmänt tas ut för jämförbara privatuthyrningar.
Vilken uppsägningstid gäller?
Hyr du ut en egen bostad enligt den nya privatuthyrningslagen (gäller avtal från den 1 juli 2026) gäller som huvudregel tre månaders uppsägningstid för både dig som värd och för hyresgästen. Ni kan avtala om en kortare tid för hyresgästen och en längre tid för dig som värd, men aldrig tvärtom, eftersom lagen är tvingande till hyresgästens förmån. Vid uthyrning av en hyresrätt enligt hyreslagen gäller delvis andra regler, så skriv tydligt ut både hyrestid och uppsägning i kontraktet så att det inte uppstår tvist om när hyresgästen ska flytta.
Får andrahandshyresgästen rätt att bo kvar?
Vid uthyrning av egen bostad enligt privatuthyrningslagen får andrahandshyresgästen normalt inget besittningsskydd. Vid andrahandsuthyrning av en hyresrätt enligt hyreslagen uppstår besittningsskydd först om uthyrningen pågått längre än två år i följd. Vill ni utesluta risken kan parterna komma överens om avstående från besittningsskydd, ibland efter godkännande av hyresnämnden. Håll därför noga koll på tvåårsgränsen om uthyrningen drar ut på tiden.
Måste kontraktet bevittnas?
Nej. Det finns inget krav på vittnen för att ett andrahandskontrakt ska vara giltigt. Avtalet gäller även muntligt, men ska upprättas skriftligt om någon av parterna begär det, och vid andrahandsuthyrning bör du alltid ha det skriftligt ändå. Det gör villkoren tydliga och fungerar som bevis om en tvist uppstår om hyra, skador eller utflytt. Underskrift av båda parter räcker, och behåll ett exemplar var.
Vad gör jag om hyresgästen slutar betala eller vägrar flytta?
Börja med en skriftlig påminnelse. Betalar hyresgästen ändå inte kan du ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogden för att fastställa och driva in skulden. Vägrar hyresgästen flytta efter att avtalet upphört eller sagts upp korrekt ansöker du om vanlig handräckning, också hos Kronofogden, för att få till en avhysning. Rör tvisten i stället hyrans storlek eller besittningsskyddet är det hyresnämnden du vänder dig till, och det är kostnadsfritt.
