Ett handslag på priset binder ingen vid en bostadsrättsaffär. Bostadsrättslagen kräver att överlåtelsen är skriftlig, undertecknad av båda parter och anger lägenheten och köpeskillingen, annars är hela köpet utan verkan. Och även med ett felfritt kontrakt faller affären om föreningens styrelse nekar köparen medlemskap. Därför måste villkoret om beviljat medlemskap stå svart på vitt i avtalet.
Ni satt vid köksbordet, enades om 3,2 miljoner, tog i hand och köparen swishade till och med 50 000 i handpenning för att visa att det var allvar. Klart, eller hur? Juridiskt har ingenting hänt. För en bostadsrätt är skriftligheten inget artighetskrav utan ett giltighetskrav, och säljaren som dagen därpå får ett bud på 3,35 miljoner kan ta det utan en enda krona i påföljd. Köparen står då med en swishad handpenning som ska tillbaka, ett brustet drömboende och ingen domstol som kan tvinga fram affären. Det är just därför kontraktet, och varje rad i det, avgör om köpet blir verklighet eller bara blev prat vid ett köksbord.
På den här sidan
- Ingen lagfart, ingen stämpelskatt och 45 000 du slipper på en trea
- Säljaren tog budet på 100 000 mer dagen efter handslaget, och fick göra det
- Fyra rader, och saknas en enda är hela köpet utan verkan
- Styrelsen prövar köparen efter påskrift, så skriv in villkoret om beviljat medlemskap
- Vem får ta med sig spisen på flyttdagen?
- Från enade om priset till nyckeln i handen, och de tre felen som kostar mest
Ingen lagfart, ingen stämpelskatt och 45 000 du slipper på en trea
När du köper en bostadsrätt köper du inte golvet, väggarna eller fönstren. Föreningen äger huset.
Detta är det du faktiskt förvärvar
- Nyttjanderätten till en bestämd lägenhet
- Ett medlemskap i föreningen
Det låter tekniskt, men distinktionen får handfasta följder genom hela köpet.
Ingen lagfart och ingen stämpelskatt
- Lagfart hör till fast egendom, alltså hus och tomter, och söks hos Lantmäteriet
- En bostadsrätt är lös egendom, så ingen lagfart finns att söka
- I stället uppdateras föreningens lägenhetsförteckning med dig som ny innehavare
- Du betalar ingen stämpelskatt, som annars kostar 1,5 procent vid husköp
Styrelsen kan stoppa hela affären
Medlemskapet är en del av det du köper. Utan medlemskap kan du inte inneha bostadsrätten.
Styrelsen kan därför sätta stopp för affären, även efter att kontraktet är påskrivet.
- Avtalet är skriftligt
- Både säljare och köpare har undertecknat
- Lägenheten är otvetydigt identifierad med förening och beteckning
- Köpeskillingen står klart angiven i siffror och bokstäver
- Villkor om beviljat medlemskap är inskrivet
- Eventuellt villkor om köparens lånelöfte med sista datum
- Tillträdesdag, handpenning och slutlikvid är reglerade
- Det framgår vad som ingår, som vitvaror och inbyggda möbler
Säljaren tog budet på 100 000 mer dagen efter handslaget, och fick göra det
Bostadsrättslagen kräver att överlåtelsen är skriftlig för att över huvud taget gälla.
Detta räcker INTE för att binda affären
- Ett mejl där ni är överens om priset
- Ett sms
- Ett handslag
- En swishad handpenning
Hur tydligt och välmenande det än är kan ingen av er tvinga fram att affären fullföljs.
Så här kan det gå
- Säljare och köpare enas muntligt på en visning en söndag
- På måndag bjuder en annan spekulant 100 000 mer
- Säljaren tar det högre budet utan minsta påföljd
- Första köparen får bara handpenningen tillbaka, ingen ersättning för besväret
Spegelbilden gäller också. En köpare som ångrar sig efter handslaget kan backa ur utan följder.
Handpenningen skapar ingen bindning
En vanlig missuppfattning är att handpenningen i sig binder affären. Det gör den inte.
Att pengar bytt händer ändrar ingenting så länge formkraven inte är uppfyllda.
Den som litar på en muntlig överenskommelse står nästan alltid utan rätt den dag motparten ändrar sig. Skriftligheten är hela skyddet och kostar tio minuter.
Fyra rader, och saknas en enda är hela köpet utan verkan
Bostadsrättslagen ställer upp fyra krav för en giltig överlåtelse. Alla måste vara uppfyllda samtidigt.
- 1Avtalet ska vara skriftligt
- 2Det ska undertecknas av både säljare och köpare
- 3Det ska ange vilken lägenhet som överlåts
- 4Det ska ange köpeskillingen
Skriv lägenheten otvetydigt
- Föreningens fullständiga namn
- Föreningens organisationsnummer
- Lägenhetens beteckning enligt föreningens egen numrering
Skriv köpeskillingen klart
Skriv ut beloppet både med siffror och bokstäver, så att inga frågetecken uppstår.
Bevittning behövs inte
| Moment | Krav för bostadsrätt |
|---|---|
| Skriftligt avtal | Ja, obligatoriskt |
| Underskrift av båda parter | Ja, obligatoriskt |
| Angiven lägenhet | Ja, obligatoriskt |
| Angiven köpeskilling | Ja, obligatoriskt |
| Bevittning | Nej, inget formkrav |
Bevittning kan kännas tryggt men tillför ingen giltighet alls. Lägg energin på korrekta uppgifter i stället.
Styrelsen prövar köparen efter påskrift, så skriv in villkoret om beviljat medlemskap
Ett felfritt kontrakt är värdelöst om köparen inte släpps in i föreningen.
- Styrelsen prövar och beslutar om medlemskap
- Nekas köparen blir överlåtelsen som regel utan verkan
- Man kan inte inneha en bostadsrätt utan att vara medlem
Styrelsen får inte neka godtyckligt
- Diskriminering på grund av kön, etnicitet eller ålder är förbjuden
- Vägrar styrelsen utan saklig grund kan beslutet prövas av Hyresnämnden
- Men en prövning tar tid, och under tiden står affären stilla
Skriv samtidigt in detta
- Att handpenningen ska betalas tillbaka om medlemskap nekas
- Att säljaren inte kan kräva skadestånd om medlemskap nekas
Samma logik för finansieringen
Vill köparen ha en utväg om banken drar tillbaka ett lånelöfte måste villkoret skrivas in. Står det inte där gäller det inte.
En köpare kan annars bli bunden vid en affär som plötsligt inte går att betala.
Vem får ta med sig spisen på flyttdagen?
Bortom formkraven finns praktiska punkter som ständigt orsakar tvister.
Reglera det ekonomiska och tidsmässiga
- Tillträdesdagen, alltså exakt vilket datum köparen får nycklarna och övertar ansvar och kostnader
- Handpenningens storlek, vanligen omkring 10 procent
- När och hur handpenningen betalas
- När slutlikviden ska vara föreningen och säljaren till handa
Var konkret om vad som ingår
- Vitvaror
- Diskmaskin och tvättmaskin
- Inbyggda garderober
- Persienner
- Vägghängda fästen för tv
Tänk på det ekonomiska runt omkring
- Säljaren beskattas med 22 procent kapitalvinstskatt på vinst på en privatbostadsrätt
- Vinsten ska deklareras till Skatteverket
- I vissa fall kan skatten skjutas upp genom uppskov
Kontroller båda parter bör göra
- Begär ett aktuellt utdrag från föreningen
- Kontrollera om lägenheten är pantsatt
- Kontrollera om det finns obetalda månadsavgifter
- Kontrollera planerade avgiftshöjningar eller stora renoveringar
Skulder knutna till bostadsrätten kan annars ställa till problem vid tillträdet. Ett strukturerat kontrakt fångar både obligatoriska uppgifter och villkor som är lätta att glömma.
Från enade om priset till nyckeln i handen, och de tre felen som kostar mest
En typisk affär följer samma steg, och varje steg har sin egen fallgrop.
Stegen i ordning
- 1Ni enas om priset, men ni är inte bundna förrän kontraktet är påskrivet
- 2Ni undertecknar överlåtelseavtalet, och då blir affären bindande mellan er
- 3Köparen betalar handpenning, ofta inom någon dag
- 4Köparen ansöker om medlemskap och styrelsen prövar ansökan
- 5På tillträdesdagen betalas slutlikviden, nycklar lämnas över och lägenhetsförteckningen uppdateras
Säljaren ansvarar för att avgifter är betalda fram till tillträdet. Köparen tar över därefter.
De tre felen som kostar mest
| Plats | Felet |
|---|---|
| 1 | Lita på en muntlig överenskommelse i tron att man är bunden ändå |
| 2 | Glömma villkoret om medlemskap, så att en part sitter fast vid nej |
| 3 | Otydlighet om vad som ingår, samt en för tajt tillträdesdag som krockar med prövningen |
Alla tre kostar pengar och nattsömn. Alla tre går att eliminera med ett genomtänkt kontrakt från start.
Vanliga frågor om köpekontrakt bostadsrätt
Är en muntlig överenskommelse om att köpa en bostadsrätt bindande?
Nej. Bostadsrättslagen kräver att överlåtelsen är skriftlig, undertecknad av både säljare och köpare och att den anger lägenheten och köpeskillingen. Ett handslag, ett sms eller ett mejl där ni är överens räcker inte, och ingen av er kan tvinga fram att affären fullföljs förrän ett giltigt kontrakt är påskrivet. Fram till dess kan säljaren ta ett högre bud och köparen backa ur, helt utan påföljd.
Måste köpekontraktet bevittnas för att gälla?
Nej. Till skillnad från ett fastighetsköp finns inget krav på bevittning för en bostadsrätt. Det räcker att avtalet är skriftligt, undertecknat av båda parter och innehåller uppgift om lägenheten och köpeskillingen. Bevittning kan kännas tryggt men tillför ingen giltighet, så lägg hellre kraften på att uppgifterna om parter, lägenhet och pris är helt korrekta.
Vad händer om styrelsen nekar köparen medlemskap?
Det är föreningens styrelse som prövar medlemskap, och nekas köparen blir överlåtelsen som regel utan verkan, eftersom man inte kan inneha en bostadsrätt utan att vara medlem. Styrelsen får dock inte neka på diskriminerande eller godtyckliga grunder, och ett sådant beslut kan prövas av Hyresnämnden. Skriv in ett villkor om att köpet gäller under förutsättning att medlemskap beviljas, så är båda parter skyddade och köpeskillingen återgår om svaret blir nej.
Varför behöver jag inte ansöka om lagfart för en bostadsrätt?
Lagfart hör till köp av fast egendom, alltså hus och tomter enligt jordabalken, och söks hos Lantmäteriet. En bostadsrätt är inte fast egendom utan en nyttjanderätt till en lägenhet som föreningen äger. I stället för lagfart uppdaterar föreningen sin lägenhetsförteckning med dig som ny innehavare, och du betalar ingen stämpelskatt på köpet.
Vad bör stå i kontraktet utöver parterna, lägenheten och priset?
Reglera tillträdesdag, hur och när handpenning och slutlikvid ska betalas, och exakt vad som ingår, som vitvaror, inbyggda möbler och persienner. Ta också med villkor om att köpet förutsätter beviljat medlemskap och gärna köparens lånelöfte, med ett sista datum då villkoren ska vara uppfyllda. Ju tydligare kontraktet är, desto mindre risk för bråk på tillträdesdagen.
Måste säljaren betala skatt på vinsten vid försäljningen?
Ja, en vinst vid försäljning av en privatbostadsrätt beskattas med 22 procent i kapitalvinstskatt och ska redovisas i deklarationen till Skatteverket. Vinsten räknas som skillnaden mellan försäljningspris och inköpspris efter avdrag för förbättringar och försäljningskostnader. I vissa fall går det att begära uppskov om du köper en ny bostad, men reglerna har villkor, så kontrollera vad som gäller i ditt fall.
