Vill du ge bort en villa eller fritidsfastighet krävs en skriftlig gåvohandling som uppfyller 4 kap. jordabalken. Saknas två vittnen på överlåtarens underskrift blir lagfartsansökan vilande enligt 20 kap. 7 §, men vittnesbristen gör inte i sig gåvan ogiltig; 20 kap. 8 § anger hur hindret kan lösas. För en bostadsrätt gäller i stället 6 kap. 4 § bostadsrättslagen: handlingen ska vara skriftlig, ange lägenheten och undertecknas av både givare och mottagare. Bostadsrätter har ingen lagfart, och mottagaren behöver normalt antas som medlem i föreningen.
Föreställ dig följande illustrativa scenario: en förälder ger sommarstugan till sin dotter genom en handling vid köksbordet. När dottern senare söker lagfart visar det sig att överlåtarens underskrift inte styrkts av två vittnen, och ansökan förklaras därför vilande enligt 20 kap. 7 § jordabalken. Det betyder inte att gåvan automatiskt är ogiltig; 20 kap. 8 § innehåller en särskild ordning för att hantera vittnesbristen. Om handlingen dessutom saknar ett verkligt formkrav, som en tydlig överlåtelseförklaring eller korrekta underskrifter, kan själva gåvan däremot vara ogiltig. Skillnaden är viktig.
På den här sidan
- Villa eller bostadsrätt avgör vilka regler du måste följa
- Två vittnen och tre månader hos Lantmäteriet
- Vill du skydda barnets bostad vid en skilsmässa skriver du det nu
- När en bostad till ett barn tyst krymper syskonens arv
- Ingen gåvoskatt idag, men en latent skattesmäll vid framtida försäljning
- Övertagna lån kan förvandla din gåva till ett skattepliktigt köp vid 85 procent
- Glömd bevittning och andra fel som stoppar gåvan eller lagfarten
Villa eller bostadsrätt avgör vilka regler du måste följa
Vilken regelbok du följer beror helt på vad du ger bort.
Villa, fritidshus eller tomt räknas som fast egendom
Här är lagen sträng och speglar formkraven vid köp av fastighet i jordabalken.
- Gåvobrevet måste vara skriftligt.
- Fastigheten ska pekas ut med korrekt fastighetsbeteckning, av typen Stockholm Eken 4.
- Det ska finnas en tydlig överlåtelseförklaring om att egendomen ges bort.
- Givaren ska underteckna handlingen.
En bostadsrätt är något helt annat
Du ger inte bort en fastighet utan en andel i en bostadsrättsförening. Då finns inga lagfartsregler alls.
- Handlingen ska vara skriftlig.
- Den ska undertecknas av både givaren och mottagaren.
- Den ska ange exakt vilken lägenhet det gäller.
- Eventuell ersättning ska anges.
| Fast egendom | Bostadsrätt |
|---|---|
| Villa, fritidshus, tomt | Andel i förening |
| Lagfart krävs | Inga lagfartsregler |
| Fastighetsbeteckning | Utpekad lägenhet |
| Givaren undertecknar | Båda undertecknar |
Två vittnen och tre månader hos Lantmäteriet
Här ligger det enskilt vanligaste och dyraste felet vid fastighetsgåvor.
Bevittning förhindrar en vilande lagfartsansökan
Gåvan kan vara giltig mellan givare och mottagare även utan vittnen. Om överlåtarens underskrift inte är styrkt av två vittnen ska lagfartsansökan däremot förklaras vilande enligt 20 kap. 7 § jordabalken.
- Vittnena ska vara över 15 år.
- De får inte vara påverkade av sjukdom som rubbar förmågan att bevittna.
- De behöver inte läsa eller känna till innehållet.
- De intygar bara att de sett givaren skriva under.
Tremånadersfristen många missar
Mottagaren ska söka lagfart inom tre månader från att gåvobrevet upprättades.
Om bevittningen saknas
Konsekvensen blir allvarlig om givaren hinner avlida innan bristen upptäcks.
- Lagfartsansökan förklaras vilande enligt 20 kap. 7 § jordabalken.
- Överlåtaren ska enligt 20 kap. 8 § få en frist att väcka talan om förvärvet anses ogiltigt.
- Om talan inte väcks inom fristen är vittnesbristen inte längre hinder mot lagfart.
Vill du skydda barnets bostad vid en skilsmässa skriver du det nu
Ett gåvobrev är inte bara ett kvitto på att en bostad bytt ägare.
Enskild egendom är vanligast
Skriver du att bostaden ska vara mottagarens enskilda egendom hålls den utanför en framtida bodelning, exempelvis om mottagaren skiljer sig.
Svep i sidled för att se hela tabellen →
| Situation | Utan villkor | Med villkor om enskild egendom |
|---|---|---|
| Bostadsrätt värd 4 miljoner kronor till din dotter | Hon separerar efter äktenskap | Hon separerar efter äktenskap |
| Vad som kan delas vid bodelning | Nettovärdet kan ingå i giftorättsgodset och påverka likadelningen | Bostaden hålls utanför giftorättsgodset om villkoret är giltigt; skulder och övrig egendom påverkar det faktiska utfallet |
Två sätt att gå ett steg längre
- Skriv att även egendom som träder i bostadens ställe ska förbli enskild, så skyddet inte försvinner den dag dottern säljer och köper en ny bostad för pengarna.
- Förbehåll dig nyttjanderätt, alltså rätten att bo kvar i bostaden under din livstid trots att äganderätten övergått.
- Givarens och mottagarens namn och personnummer
- Korrekt fastighetsbeteckning eller exakt lägenhet och förening
- Tydlig överlåtelseförklaring om att bostaden ges som gåva
- Villkor om enskild egendom om bostaden ska skyddas vid bodelning
- Besked om gåvan ska vara förskott på arv eller inte
- Eventuellt förbehåll om nyttjanderätt eller rätt att bo kvar
- Uppgift om övertagna lån eller ersättning, med koll mot 85 procentsregeln
- Givarens underskrift bevittnad av två personer vid fastighet
När en bostad till ett barn tyst krymper syskonens arv
Ger du en bostad till ett av dina barn ses det enligt ärvdabalken som huvudregel som förskott på arv, om du inte uttryckligen skriver något annat.
Räkneexempel med tre barn
- En förälder har tre barn och tillgångar på 6 miljoner kronor.
- En av bostäderna, värd 3 miljoner kronor, har redan getts till ett av barnen.
- Räknas gåvan som förskott läggs de 3 miljonerna tillbaka i den teoretiska potten innan arvet fördelas.
- Det minskar kraftigt gåvotagarens andel av resten.
Vill du hålla bostaden utanför arvet
Då måste du skriva i gåvobrevet att gåvan inte ska utgöra förskott på arv.
Ingen gåvoskatt idag, men en latent skattesmäll vid framtida försäljning
En vanlig oro är gåvoskatt, men den är obefogad.
Fällan ligger längre fram
- Vid en gåva tar mottagaren över givarens ingångsvärde.
- Ingångsvärdet är det ursprungliga anskaffningsvärdet plus förbättringar.
- Vid en framtida försäljning beräknas kapitalvinstskatten utifrån det gamla värdet, inte vad bostaden var värd vid gåvotillfället.
Exempel på villa köpt på åttiotalet
| Post | Belopp |
|---|---|
| Inköpspris på åttiotalet | 400 000 kronor |
| Värde idag | 5 miljoner kronor |
| Vinst att skatta för | cirka 4,6 miljoner kronor |
| Vinstskatt på privatbostäder | 22 procent |
| Skatt att betala | runt en miljon kronor |
Övertagna lån kan förvandla din gåva till ett skattepliktigt köp vid 85 procent
Så snart en gåva kombineras med övertagna lån eller en delbetalning ändras spelplanen.
Huvudsaklighetsprincipen avgör
| Ersättning inklusive övertagna lån | Behandlas som |
|---|---|
| Mindre än taxeringsvärdet | Gåva |
| 85 procent eller mer av föregående års taxeringsvärde | Köp |
Behandlas det som köp utlöses stämpelskatt på 1,5 procent av det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet.
Exempel där gränsen passeras
- Taxeringsvärde 2 miljoner kronor, övertaget lån 1,8 miljoner kronor.
- 1,8 miljoner är 90 procent av taxeringsvärdet, alltså räknas det som köp.
- Stämpelskatten blir 1,5 procent av 1,8 miljoner, alltså 27 000 kronor.
- Hade lånet varit 1,6 miljoner, det vill säga 80 procent, hade ingen stämpelskatt tagits ut.
Glömd bevittning och andra fel som stoppar gåvan eller lagfarten
De flesta gåvobrev som går snett gör det av samma handfull skäl.
Misstag vid fastighetsgåva
- Glömd bevittning.
- Saknad eller felaktig fastighetsbeteckning.
- Otydlig formulering om att det faktiskt rör sig om en gåva och inte ett köp.
- Tremånadersfristen för lagfart missas.
Misstag vid bostadsrätt
- Mottagaren godkänns inte som medlem i föreningen.
- Lägenheten pekas inte ut entydigt.
Glömda villkor märks försent
Minst lika vanligt är att helt glömma villkoren om enskild egendom och förskott på arv.
- Det märks sällan förrän det är försent, vid en skilsmässa eller ett arvskifte många år senare.
- Då går det inte längre att rätta, eftersom villkoren måste finnas i originalhandlingen.
Vanliga frågor om gåvobrev bostad
Måste ett gåvobrev för en fastighet bevittnas?
Bevittning är inte ett giltighetskrav för själva fastighetsgåvan. Om överlåtarens underskrift inte är styrkt av två vittnen blir lagfartsansökan däremot vilande enligt 20 kap. 7 § jordabalken. Enligt 20 kap. 8 § ska överlåtaren då få möjlighet att väcka talan om förvärvet anses ogiltigt; om talan inte väcks inom fristen är vittnesbristen inte längre ett hinder mot lagfart. I praktiken bör underskriften alltid styrkas av två vittnen för att undvika denna process.
Behöver jag betala skatt på en bostad jag får i gåva?
Nej, Sverige har ingen gåvoskatt sedan 2005, så du betalar normalt ingen skatt när du tar emot gåvan. Däremot tar du över givarens ursprungliga ingångsvärde, vilket kan ge en betydligt högre kapitalvinstskatt den dag du säljer bostaden. Övertar du dessutom lån som uppgår till minst 85 procent av taxeringsvärdet kan överlåtelsen räknas som köp och stämpelskatt på 1,5 procent tillkomma. Stäm av siffrorna med Skatteverket innan du blandar in lån eller delbetalning.
Vad är skillnaden mellan att ge bort en fastighet och en bostadsrätt?
En villa eller tomt är fast egendom och gåvan följer 4 kap. jordabalkens formkrav. Fastigheten lagfaras hos Lantmäteriet; utan två vittnen på överlåtarens underskrift blir ansökan vilande, inte gåvan automatiskt ogiltig. En bostadsrätt har ingen lagfart och följer 6 kap. 4 § bostadsrättslagen: handlingen ska vara skriftlig, ange lägenheten och undertecknas av både givare och mottagare. Bevittning är inte ett giltighetskrav, men mottagaren behöver normalt antas som medlem i föreningen.
Kan jag bestämma att bostaden ska vara mottagarens enskilda egendom?
Ja, och det bör du överväga. Genom ett villkor i gåvobrevet kan du föreskriva att bostaden ska vara mottagarens enskilda egendom, vilket håller den utanför en framtida bodelning vid till exempel skilsmässa. Du kan även skriva att egendom som träder i dess ställe ska förbli enskild, så att skyddet följer med om mottagaren säljer och köper nytt. Villkoret måste finnas i originalhandlingen, det går inte att lägga till i efterhand.
Räknas gåvan som förskott på arv?
En gåva till ett eget barn betraktas enligt ärvdabalken som huvudregel som förskott på arv om givaren inte föreskriver något annat. Gåvans värde avräknas då på barnets arvslott; avräkning leder enligt huvudregeln inte till återbetalning av ett överskott. Ett villkor om att gåvan inte är förskott frångår huvudregeln, men laglottsregler kan fortfarande aktualiseras. Dokumentera även värdet vid gåvotillfället.
Hur snabbt måste mottagaren söka lagfart efter en fastighetsgåva?
Mottagaren ska ansöka om lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader från att gåvobrevet upprättades. Missas fristen kan Lantmäteriet förelägga om att söka lagfart och ytterst koppla viten till föreläggandet. Till ansökan bifogas gåvobrevet i original som fångeshandling, och om mottagaren tagit över lån eller betalat ersättning ska handling som styrker detta skickas med, exempelvis en kopia av reversen.