Både fastighetsgåvor och gåvor av bostadsrätt kräver skriftliga handlingar, men enligt olika lagar. Fast egendom följer 4 kap. jordabalken och lagfart söks hos Lantmäteriet. En bostadsrätt följer i stället 6 kap. 4 § bostadsrättslagen, ska undertecknas av både givare och mottagare och har ingen lagfart. För pengar och prylar kan gåvan vara giltig utan gåvobrev, men villkor om exempelvis enskild egendom eller förskott på arv behöver dokumenteras tydligt för att kunna bevisas och få avsedd verkan.
Du ger din dotter 300 000 kronor till kontantinsatsen. Fint tänkt, men tre år senare uppstår en bodelning och frågan är om pengarna var enskild egendom. Efter din död kan syskonen dessutom vara oense om gåvan var förskott på arv. Ett tydligt gåvobrev ger stark bevisning om vad du avsåg, medan lagens formkrav och regler om bland annat laglott fortfarande måste respekteras.
På den här sidan
- Fastigheten kräver bläck, bilen klarar sig på ett handslag
- Villkoret om enskild egendom påverkar en framtida bodelning
- Tiger du antar lagen att barnet redan tagit ut en del av arvet
- Två vittnen, makens ja och vägen till lagfart hos Lantmäteriet
- Står det bara min stuga stoppar Lantmäteriet hela lagfarten
- Ge bort huset men förbjud försäljningen vidare i släkten
Fastigheten kräver bläck, bilen klarar sig på ett handslag
För fast egendom är skriftlighet inget vänligt råd utan ett hårt formkrav.
Detta måste finnas i en fastighetsgåva
Jordabalken kräver att en fastighetsgåva uppfyller fyra delar.
- Den ska vara skriftlig
- Den ska beskriva fastigheten
- Den ska innehålla en överlåtelseförklaring
- Den ska vara underskriven av givaren och mottagaren
En bostadsrätt är inte fast egendom och omfattas därför inte av lagfartsreglerna. En gåva av bostadsrätt följer i stället 6 kap. 4 § bostadsrättslagen: handlingen ska vara skriftlig, ange lägenheten och undertecknas av både givare och mottagare. Brister formen är överlåtelsen ogiltig enligt 6 kap. 5 §. En ägarlägenhet är däremot en fastighet och följer jordabalken.
När du inte behöver något gåvobrev
Ger du bort kontanter, en bil, smycken eller en tavla blir gåvan giltig utan gåvobrev. Själva överlämnandet med gåvoavsikt räcker.
Tumregel för penninggåvor
Banker och Konsumentverkets vardagsjuridik rekommenderar gåvobrev så fort en penninggåva är stor, även om lagen inte tvingar dig.
- Det finns ingen lagstadgad beloppsgräns för när ett gåvobrev behövs
- Gåvan blir inte giltigare enbart av dokumentet, men villkor och avsikt blir lättare att visa
Villkoret om enskild egendom påverkar en framtida bodelning
Det här är det överlägset vanligaste skälet att skriva ett gåvobrev, och det missförstås nästan varje gång.
Så stänger du den dörren
Skriv att gåvan ska vara mottagarens enskilda egendom. Då hålls den utanför bodelningen och stannar hos den du faktiskt gav den till.
Två tillägg som täpper till luckorna
- Skriv att det som träder i gåvans ställe också är enskilt, annars luckras skyddet upp om dottern säljer lägenheten och köper ny
- Skriv att avkastningen är enskild, annars blir hyran eller räntan i sin tur giftorättsgods
Tiger du antar lagen att barnet redan tagit ut en del av arvet
Ger du en gåva till ett av dina barn utgår lagen från att det är ett förskott på arv.
- Värdet räknas av på barnets arvslott den dag du dör
- Syskonen får då sin beskärda del av det som finns kvar
- Detta är huvudregeln för bröstarvingar och gäller utan att någon lyfter en penna
Vill du att gåvan ska vara ett rent tillskott
Skriv i gåvobrevet att gåvan inte ska utgöra förskott på arv. Då frångår du huvudregeln om avräkning enligt 6 kap. 1 § ärvdabalken. Regeln hindrar dock inte att en gåva i vissa fall kan påverkas av exempelvis laglottsreglerna.
Räkneexempel med tre barn
Du har tre barn, en kvarlåtenskap på 1 500 000 kronor och har under livet gett ett av barnen 300 000.
Svep i sidled för att se hela tabellen →
| Variant | Så räknas det | Gåvobarnets utfall |
|---|---|---|
| Huvudregel, förskott | Gåvan läggs tillbaka i en pott på 1 800 000 som delas i tre, alltså 600 000 var | Får bara 300 000 till |
| Inte förskott | 1 500 000 delas i tre raka delar om 500 000 var | Behåller hela försprånget på 300 000 |
Genom att ta ställning nu slipper dina arvingar gissa, och bråka, vid ett dödsbo där du inte längre kan svara.
- Givarens och mottagarens namn och personnummer
- Exakt beskrivning av gåvan, fastighetsbeteckning eller belopp i siffror och bokstäver
- En tydlig överlåtelseförklaring att egendomen ges bort
- Villkor om enskild egendom om gåvan ska skyddas vid skilsmässa
- Mening om förskott på arv eller inte, om mottagaren är ditt barn
- Eventuellt villkor om att även avkastning och surrogat ska vara enskilt
- Givarens och mottagarens underskrifter; vid fastighet bör överlåtarens underskrift styrkas av två vittnen för lagfarten
- Ort och datum
Två vittnen, makens ja och vägen till lagfart hos Lantmäteriet
Det finns inget generellt krav på att ett gåvobrev ska bevittnas för att vara giltigt.
| Typ av gåva | Krav på bevittning |
|---|---|
| Penninggåva | Givarens underskrift räcker |
| Fastighetsgåva | Två vittnen på överlåtarens underskrift behövs normalt för att lagfartsansökan inte ska bli vilande |
Krav på vittnena
- Minst femton år
- Förstå vad de bevittnar
- Får inte själva vara givare eller gåvotagare
Lagfart och skatt
- Lagfartsansökan ska lämnas in inom tre månader från att gåvobrevet skrevs
- Vid gåva tar Lantmäteriet normalt bara ut expeditionsavgiften på 825 kronor
- Stämpelskatten på 1,5 procent som gäller vid köp slår inte till
| Villa värd 4 000 000 kr | Ungefärlig avgift |
|---|---|
| Köp | Runt 60 000 kronor i stämpelskatt |
| Ren gåva | Under tusen kronor |
När du är gift
- Makens samtycke kan behövas om gåvan rör gemensam bostad eller bohag
- Ger du till din make ska handlingen först registreras hos Skatteverket i äktenskapsregistret, annars stoppas lagfarten
- En bostadsrättsgåva följs av anmälan till föreningen, som kan neka medlemskap på samma grunder som vid köp
Står det bara min stuga stoppar Lantmäteriet hela lagfarten
Det vanligaste felet är att beskriva gåvan för luddigt.
Beskriv gåvan exakt
- Vid fastighet ska fastighetsbeteckningen vara exakt rätt, något i stil med Stocksund 2:14
- Ger du bort en andel ska andelens storlek anges, exempelvis en halv
- Skriver du bara min stuga eller huset på landet kan Lantmäteriet stoppa lagfarten tills handlingen rättas
- Vid pengar ska beloppet vara entydigt i både siffror och bokstäver
Fem fel som ställer till det
| Fel | Vad som händer |
|---|---|
| Tänka ett villkor men aldrig skriva det | Enskild egendom och förskott på arv existerar juridiskt bara om de står svart på vitt |
| Blanda ihop lån och gåva | Menar du återbetalning ska du skriva ett skuldebrev, annars står ord mot ord vid separation eller dödsbo |
| Tro att en muntlig utfästelse binder | En gåva blir bindande först när den är fullbordad eller, vid fastighet, när formenligt gåvobrev är klart |
| Slarva med tajmingen | Ger du bort kort innan obestånd kan gåvan återvinnas av borgenärer, och Kronofogden kan i vissa lägen mäta ut egendomen |
| Slarva med underskrift eller bevittning | Ett gåvobrev utan rätt formkrav är i värsta fall ett papper utan verkan |
Ge bort huset men förbjud försäljningen vidare i släkten
En fullbordad gåva är som utgångspunkt bindande och kan inte tas tillbaka bara för att du ångrar dig.
Men du kan bygga in kontroll redan från början i stället för att försöka i efterhand.
Vanliga villkor du kan skriva in
- Överlåtelseförbud, alltså att mottagaren inte får sälja eller ge bort egendomen vidare
- Att avkastningen tillfaller dig som givare under din livstid, medan ägandet redan gått över
- Fri förfoganderätt eller full äganderätt, som styr vad mottagaren i sin tur kan testamentera bort
Vill du kombinera flera villkor, säg enskild egendom plus överlåtelseförbud plus behållen avkastning, måste formuleringarna inte krocka.
Vid stora värden eller fastigheter kan det vara värt att låta en jurist läsa igenom innan du skriver under.
Vanliga frågor om gåvobrev
Måste ett gåvobrev bevittnas för att gälla?
Inte i allmänhet. Ett gåvobrev för pengar eller lösöre behöver normalt inte vittnen. Vid fastighetsgåva ska överlåtarens underskrift styrkas av två vittnen för att lagfartsansökan inte ska bli vilande enligt 20 kap. 7 § jordabalken. Bevittningen är däremot inte ett giltighetskrav för själva gåvan, och 20 kap. 8 § anger hur inskrivningshindret kan hanteras. En bostadsrätt har ingen lagfart och något vittneskrav följer inte av 6 kap. 4 § bostadsrättslagen; där krävs i stället en skriftlig handling undertecknad av både givare och mottagare.
Behöver mottagaren betala skatt på en gåva?
Nej, gåvoskatten avskaffades i Sverige 2005 och den som tar emot en gåva beskattas normalt inte för själva gåvan. Däremot kan skatt bli aktuell senare. Säljer mottagaren en fastighet eller bostadsrätt som getts i gåva övertar hen givarens ursprungliga anskaffningsvärde, vilket gör att vinstskatten vid en framtida försäljning ofta blir högre än man tror. Är situationen krånglig kan det löna sig att stämma av med Skatteverket eller en jurist innan gåvan ges.
Vad skiljer ett gåvobrev från ett testamente?
Ett gåvobrev dokumenterar en gåva under givarens livstid och kan ange när och på vilka villkor den ska fullbordas. Ett testamente reglerar i stället kvarlåtenskapen efter dödsfallet och får verkan då. En tidigare gåva kan dessutom påverka arvet, bland annat genom reglerna om förskott på arv och laglott. Vilken handling som behövs beror därför på när överföringen ska ske och vilka villkor som ska gälla.
Hur gör jag gåvan till mottagarens enskilda egendom?
Skriv uttryckligen i gåvobrevet att gåvan, och gärna det som träder i dess ställe, ska vara mottagarens enskilda egendom. Ett sådant villkor håller gåvan utanför den egendom som ska delas i en bodelning. För gåvor utan särskilt formkrav kan även ett muntligt villkor i vissa fall få rättslig betydelse, men det är ofta svårt att bevisa; vid formbundna överlåtelser ska villkoret tas in i den korrekta handlingen.
Räknas en gåva till mitt barn som förskott på arv?
Som huvudregel ja. En gåva till en bröstarvinge antas vara förskott på arv om du inte föreskriver något annat, och avräknas då på barnets arvslott. Vill du frångå huvudregeln bör du dokumentera att gåvan inte ska utgöra förskott. Det hindrar inte att exempelvis laglottsreglerna kan aktualiseras. För en gåva till någon annan än en bröstarvinge gäller inte samma presumtion; en önskad avräkning bör därför anges tydligt.
Kan jag ångra eller ta tillbaka en gåva efter att gåvobrevet är skrivet?
Som utgångspunkt nej, en fullbordad gåva är bindande och kan inte återkallas bara för att givaren ändrat sig. Villkor behöver avtalas när gåvan genomförs och kan inte senare läggas till ensidigt. Vid formbundna gåvor ska villkoren tas in i den korrekta handlingen; för andra gåvor kan muntliga villkor i vissa fall få betydelse, men de är ofta svårare att avgränsa och bevisa.