Entreprenadavtal med omfattning, pris och ansvar bestämda före byggstart

Konsument eller näringsidkare styr hela avtalet

Konsumenttjänstlagen (1985:716) gäller enligt 1 § första stycket 2 tjänster som avser arbete på fast egendom, på byggnader eller andra anläggningar på mark eller i vatten. En villaentreprenad, en badrumsrenovering och ett markarbete åt en privatperson faller alla in under den.

Enligt 3 § är ett avtalsvillkor som i jämförelse med lagen är till nackdel för konsumenten utan verkan mot denne. Lagen är ensidigt tvingande och sätter därmed en lägsta nivå. Ett villkor som ger beställaren mer än lagen gäller fullt ut, medan ett villkor som ger mindre faller bort.

Är båda parter näringsidkare finns ingen tvingande entreprenadlag att falla tillbaka på. Där avtalet tiger finns ingen lagregel som fyller ut, bortsett från möjligheten att jämka ett oskäligt villkor enligt 36 § avtalslagen. Ansvarstid, vite, besiktning och hur tilläggsarbeten beställs måste därför stå skrivna.

Priset binder bara om det står rätt i handlingen

Avser arbetet uppförande eller tillbyggnad av ett en- eller tvåbostadshus åt en konsument är det en småhusentreprenad enligt 1 § andra stycket, och då gäller också 51-61 §§. Enligt 51 § gäller vad konsumenten påstår har avtalats om arbetets omfattning, priset eller grunderna för hur priset bestäms, tiden för betalning och tiden för arbetets avslutande, om inte annat framgår av ett skriftligt avtal eller av omständigheterna i övrigt.

Har entreprenören lämnat en ungefärlig prisuppgift får den enligt 36 § andra stycket inte överskridas med mer än femton procent, om inte någon annan prisgräns har avtalats. Pristillägg utöver det förutsätter enligt 38 § att tilläggsarbete har utförts enligt 8 § eller att arbetet har fördyrats av något som beror på beställaren och som entreprenören inte bort förutse när avtalet träffades.

Vid småhusentreprenad är konsumenten enligt 52 § inte skyldig att betala för annat än utförd del av entreprenaden. Ska slutbesiktning göras finns dessutom rätt att hålla inne tio procent av det avtalade priset till dess att entreprenaden har godkänts. En betalningsplan med förskott vid kontraktsskrivning håller alltså inte.

Efter slutbesiktningen löper en frist som är lätt att missa

Vid småhusentreprenad ska slutbesiktning göras om någon av parterna begär det, enligt 53 §. Besiktningsmannen ska enligt 56 § andra stycket godkänna entreprenaden om den inte är felaktig eller de konstaterade felen är av mindre betydelse.

Sedan entreprenaden godkänts får konsumenten enligt 60 § bara åberopa fel som har antecknats i besiktningsutlåtandet. Undantagen är fel som konsumenten påtalade vid besiktningen utan att besiktningsmannen ansåg dem utgöra fel, fel som besiktningsmannen varken märkte eller borde ha märkt, och fel som konsumenten påtalar för entreprenören inom sex månader från slutbesiktningen.

Enligt 59 § ska entreprenaden alltid anses felaktig om ett förhållande som utgör fel visar sig inom två år från godkännandet, om inte entreprenören gör sannolikt att det beror på en olyckshändelse, på vanvård eller på onormalt brukande. Har slutbesiktning gjorts får reklamation enligt 61 § tredje stycket inte ske senare än tio år efter godkännandet.

Är arbetet inte en småhusentreprenad, till exempel en badrumsrenovering, finns ingen lagstadgad slutbesiktning och därmed inte heller sexmånadersfristen i 60 §. Kvar står 17 §, som gäller vid alla konsumenttjänster: reklamation ska ske inom skälig tid, en underrättelse inom två månader från det att felet märktes är alltid i rätt tid, och yttersta gränsen vid arbete på byggnader och annan fast egendom är tio år från det att uppdraget avslutades.

AB 04, ABS 18 och Hantverkarformuläret är inte lag

Standardavtalen är framförhandlade branschdokument utan författningsstatus. De gäller bara om parterna uttryckligen gör dem till avtalsinnehåll, och mot en konsument bara i den mån de inte är sämre än konsumenttjänstlagen.

Villkor som inte håller mot en konsument

• Ansvarstid som är kortare än den tioåriga reklamationsfrist som 17 § ger vid arbete på byggnader och annan fast egendom
• Vite som beställarens enda påföljd vid försening, när 25 och 31 §§ ger rätt till skadestånd därutöver
• Villkor om att besiktningsutlåtandet är slutgiltigt bindande, när 56 § tredje stycket låter båda parter få frågorna prövade i domstol
• Betalning i förskott för arbete som ännu inte är utfört vid småhusentreprenad, som strider mot 52 §

Ett sådant villkor blir utan verkan, men bara det villkoret. Avtalet i övrigt gäller, och lagens regel tillämpas i den del som faller bort.

Startbesked, färdigställandeskydd och ångerrätt

Kräver åtgärden lov eller anmälan får arbetet enligt 10 kap. 3 § plan- och bygglagen (2010:900) inte påbörjas innan byggnadsnämnden har gett startbesked. De delar som omfattas av startbeskedet får enligt 10 kap. 4 § inte tas i bruk förrän nämnden har gett slutbesked, om nämnden inte beslutar annat. Byggherren ansvarar enligt 10 kap. 5 § för att kraven i lagen uppfylls, och det ansvaret går inte att flytta genom avtalet.

Vid nybyggnad av ett småhus åt en konsument ska det finnas ett färdigställandeskydd enligt lagen (2014:227) om färdigställandeskydd. Vid tillbyggnad och vid anmälningspliktiga åtgärder krävs det om byggnadsnämnden bedömer att behov finns. Det är enligt 4 § beställaren som ska se till att skyddet finns, och enligt 8 § ska det motsvara minst tio procent av det avtalade priset för åtgärden. Utan bevis om skyddet får nämnden enligt 10 kap. 23 § plan- och bygglagen inte ge startbesked.